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Posté par le 2 mars 2011 dans Politique municipale

Questions à propos des taxes foncières à Montréal

Real Estate Concept

Questions à propos des taxes foncières à Montréal

Au cours du dernier mois, plusieurs citoyens m’ont fait part de questions/commentaires au sujet de l’augmentation des taxes foncières. À vrai dire, étant néophyte sur ce sujet, j’ai dû poser quelques questions à mon entourage politique avant de pouvoir commencer à répondre à mes concitoyens (qui a dit que c’était facile d’être un conseiller municipal novice). Alors, avant de vous faire part des fruits de la recherche de notre nouvelle directrice de cabinet, Carole Dupuis, je me permettrai cette synthèse de ce que j’ai compris en guise de préambule.

L’évaluation des taxes foncières

Avant d’établir l’augmentation des taxes foncières, la ville de Montréal se base sur la valeur marchande des bâtiments analysés pour évaluer la valeur foncière. En principe, la valeur foncière doit se rapprocher de la valeur marchande, mais elle devrait toujours être en déca de celle-ci. Pour évaluer les taxes foncières, la direction de l’évaluation foncière analyse des transactions immobilières et les permis de rénovation dans un secteur donné. Or, quand le service s’aperçoit qu’il y a beaucoup de transactions concentrées dans un seul secteur , par exemple dans le Plateau-Mont-Royal, ces mouvements financiers attirent l’attention du service d’évaluation afin de mesurer l’effet réel sur le marché. Or, l’équipe du service ne pouvant pas entrer partout, ce dernier travail forcément sur des échantillons… ce qui veut dire que les secteurs financièrement tranquilles peuvent échapper à l’analyse de la Ville.:???:

Y a-t-il des recours ?

Oui, les citoyens peuvent contester l’augmentation de leurs taxes foncières en remplissant un formulaire au service d’évaluation de la Ville… mais cela coute de l’argent et il y aurait des délais considérables. Cependant, lorsqu’un nouveau  rôle sort, la Ville de Montréal peut étaler l’augmentation sur quatre ans (avec l’autorisation de Québec).

FAQ – Taxes foncières

Maintenant, en espérant vous aider à mieux comprendre où va votre argent, je vous laisse avec la Foire aux Questions préparée par Carole:

L’automne dernier, la Ville de Montréal a déposé les nouveaux rôles d’évaluation foncière qui servent de base à la taxation municipale pour les trois exercices financiers 2011, 2012 et 2013. Cette évaluation reflète la valeur réelle des immeubles au 1er juillet 2009.

Parmi les 19 arrondissements de la Ville de Montréal, Le Plateau-Mont-Royal est celui qui a connu la plus forte hausse d’évaluation foncière avec 34,7 %. En effet, l’évaluation des propriétés dans Le Plateau a atteint un nouveau sommet pour se situer à 13,2 milliards $. Pour la Ville de Montréal, la variation est de 23,5 % pour une valeur totale de 197,4 milliards $.

Voici les réponses aux questions les plus souvent demandées : 

  1. En quoi consiste mon compte de taxes?
  2. Pourquoi a-t-on augmenté l’évaluation de ma propriété?
  3. Comment détermine-t-on la valeur d’une propriété?
  4. Est-il encore temps de contester l’évaluation de ma propriété?
  5. L’évaluation de ma propriété augmentera-t-elle encore l’an prochain?
  6. Mes taxes 2011 ont-elles augmenté autant que la valeur de ma propriété?
  7. Mes taxes augmenteront-elles encore l’an prochain?
  8. Mes taxes augmentent mais les rues du Plateau sont moins déneigées qu’avant. Pourquoi?
  9. À quoi servira l’augmentation des taxes de la Ville?


1. En quoi consiste mon compte de taxes?
Le compte de taxes des contribuables montréalais comporte deux niveaux de taxation :

a. Taxes municipales prélevées par la Ville centre

Cette taxe est destinée au financement des services de proximité réalisés par l’arrondissement de même qu’au financement des activités assumées par les services centraux : police, sécurité incendie, transport collectif, logement social, cour municipale, centre d’urgence 9-1-1, service de la dette, gestion des cours d’eau municipaux, etc.

b. Taxes d’arrondissement

Il existe deux taxes d’arrondissement :

b.1. Taxe relative aux investissements

Une taxe est imposée aux propriétaires pour couvrir les investissements (capital et intérêts) qui seront consacrés à l’aménagement de nouveaux parcs, au programme de réfection routière, à la protection des bâtiments municipaux et au remplacement d’équipements motorisés.

b.2. Taxe relative aux services

Dans le but d’augmenter le niveau des services à sa population, un conseil d’arrondissement peut imposer une taxe. Lors de l’adoption de son budget 2011, le conseil du Plateau-Mont-Royal n’a pas retenu cette option de taxe relative aux services parce qu’il a estimé que le fardeau financier devait être partagé non plus seulement avec les résidants mais aussi avec tous les visiteurs du Plateau. Il a donc décidé de revoir ses façons de faire et de chercher des nouvelles sources de revenus.

2. Pourquoi a-t-on augmenté l’évaluation de ma propriété?

La Loi sur la fiscalité municipale exige que les municipalités mettent les rôles d’évaluation foncière à jour tous les trois ans afin de tenir compte de l’évolution de la valeur réelle des propriétés.  Les hausses d’évaluation dépendent des conditions du marché immobilier et non d’une décision de la Ville.

3. Comment détermine-t-on la valeur réelle d’une propriété?

La valeur « réelle » de votre propriété est sa valeur marchande, soit le prix que vous auriez probablement obtenu si vous l’aviez vendue 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle. Pour estimer le prix de vente le plus probable d’une propriété, les évaluateurs la comparent à d’autres du même type qui ont été vendues, calculent la valeur du terrain combinée au coût déprécié du bâtiment et tiennent compte des revenus d’exploitation, s’il y a lieu.

Les rénovations ou améliorations ne font pas nécessairement augmenter la valeur de votre propriété d’un montant égal à leur coût. Les travaux d’entretien réguliers ne font pas augmenter l’évaluation.

4. Est-il encore temps de contester l’évaluation de ma propriété?

Oui, en suivant la marche à suivre décrite ici : Demande de révision de l’évaluation foncière d’une propriété.

Pour contester l’évaluation qui a pris effet le 1er janvier 2011, vous devez demander une révision au plus tard le 30 avril 2011. Vous trouverez d’autres précisions à ce sujet en cliquant sur ce lien : Délai pour déposer une demande de révision de l’évaluation foncière.

Des frais non remboursables sont exigés. Vous avez donc intérêt à ne demander une révision que si vous avez des motifs sérieux de croire que la valeur au rôle de votre immeuble ne reflète pas la réalité. Notamment, il est suggéré de vérifier le prix de vente d’immeubles comparables dans votre voisinage.

À la suite d’une demande de révision, votre évaluation peut demeurer inchangée ou être modifiée à la baisse ou à la hausse.

5. L’évaluation de ma propriété augmentera-t-elle encore l’an prochain?

Non car les rôles d’évaluation sont triennaux. La valeur au rôle actuelle de votre propriété restera la même en 2012 et 2013.

6. Mes taxes 2011 ont-elles augmenté autant que la valeur de ma propriété?

Non.

D’une part, les variations de la valeur au rôle ont été étalées sur trois ans. En d’autres termes, si l’évaluation de votre propriété a augmenté de 30 000 $, seulement 10 000 $ s’ajouteront à sa valeur imposable en 2011.

D’autre part, les taux de taxation ont été diminués.

Voici trois exemples illustrant l’effet combiné de ces deux facteurs :

* Hausse moyenne de la valeur au rôle dans la catégorie, sur le Plateau Mont-Royal; la hausse peut être plus faible ou plus élevée selon les propriétés.
** Le tiers de la variation de valeur a été prise en compte pour les taxes de 2011.

7. Mes taxes ont augmenté en 2011. Augmenteront_elles encore l’an prochain?

Un tiers de la hausse de la valeur au rôle de votre propriété a été prise en compte pour les taxes de 2011 et un deuxième tiers le sera en 2012. Donc, si les taux de taxation ne changent pas ou augmentent en 2012, vos taxes augmenteront encore.

8. Mes taxes augmentent mais les rues de mon quartier sont moins déneigées qu’avant. Pourquoi?

Depuis 2009, les taxes foncières émanant du Plateau ont augmenté de 14 % (de 128,8 M $ en 2009 à 146,9 M $ en 2011) mais le budget de fonctionnement et d’infrastructures que la Ville centre retourne à l’arrondissement a diminué de 7 % (de 60,6 M $ en 2009 à 56,5 M $ en 2011) alors que les recettes fiscales de la Ville provenant du Plateau ont augmenté de 32 % (de 68,2 M $ en 2009 à 90,4 M $ en 2011).

Les augmentations de taxes n’ont donc aucune retombées directes locales et ce, malgré les hausses incompressibles de coûts auxquelles l’arrondissement doit faire face à cause de l’inflation et de l’indexation des dépenses.

De plus, au début de l’année 2010, l’arrondissement avait une dette de 4 M $ à rembourser et les réserves d’au moins 4 M $ qu’elle doit normalement maintenir étaient à zéro. Il était impératif de remettre l’arrondissement à flot.

Et pour couronner le tout, la situation financière difficile des années précédentes avait mené à d’importantes compressions dans tous les services sauf le déneigement. Rappelons que le déneigement du territoire du Plateau relève de l’arrondissement. 

L’administration du Plateau Mont-Royal a donc rééquilibré ses priorités afin de faire face à toutes ses obligations et non seulement à ses obligations en matière de déneigement. Cette approche a produit des résultats probants puisque déjà, après 18 mois :

  • Elle a remboursé une tranche substantielle de la dette de 4 M $;
  • Elle a mis de côté près de 1 M $ pour les réserves;
  • Elle a investi 2 M $ dans les autres services de première ligne comme la propreté, les parcs et l’entretien des arbres.

Au cours des prochains mois, Le Plateau consultera ses résants afin de réviser ses priorités budgétaires à la lumière de l’expérience des deux derniers hivers et des attentes exprimées.

 

9. À quoi servira l’augmentation des taxes de la Ville?

Vous trouverez un sommaire du budget 2011 de la Ville centre en suivant le lien suivant : L’essentiel en un clin d’oeil – Budget 2011 de la Ville de Montréal.

Complément d’information

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