L’habitation dans le Plateau-Mont-Royal; l’enjeu social prioritaire
La spéculation dans le domaine de l’habitation engendre l’expropriation fiscale
À l’instar des autres quartiers centraux dans les métropoles du monde, le Plateau Mont-Royal s’embourgeoise. Or, si nous considérons que la mixité sociale est à la base de la culture du quartier, si nous considérons que cette culture est le terreau propulsant les politiciens les plus progressistes au Québec (Luc Ferrandez, Amir Khadir, Gilles Duceppe), si nous considérons que c’est l’endroit au pays ayant la plus grande concentration d’artistes, il faut réaliser l’importance capitale à maintenir son tissu social. En ce sens, le maintien de notre parc locatif (près de 70% des logements de l’arrondissement), le développement de logements abordables et la lutte à la spéculation s’avèrent être le nerf de la guerre.
L’autre grand drame de mon quartier est l’exode des jeunes familles en banlieue (l’étalement urbain, d’ailleurs, favorise la croissance du parc automobile sur l’ile de Montréal et enlève des revenus fonciers à la métropole). Concrètement, même si l’âge médian des habitants du Plateau est dans la jeune trentaine, nous sommes le deuxième arrondissement de Montréal à dénombrer le moins d’enfants (après Ville-Marie). Bien sûr, l’augmentation du stress urbain lié à la croissance de la circulation automobile n’aident pas à favoriser le Plateau comme un endroit sécuritaire pour élever des enfants. À cet effet, mon administration politique fait toutefois sa part avec notre plan d’apaisement de la circulation et le verdissement des ruelles du quartier.
Je vous invite à découvrir notre politique de verdissement
Mais le gros problème réside au niveau de l’habitation. En effet, l’explosion des coûts pour habiter le quartier (que ce soit comme locataire ou propriétaire) chasse les résidents d’origine et dissuade l’installation des familles. Quant à l’achat d’une maison dans ce contexte, il faut concevoir que pour un même appartement, le nouveau propriétaire payerait mensuellement plus cher son hypothèque qu’un locataire avec son loyer mensuel pour le même logement. Pire encore, puisque les triplex du quartier se vendent maintenant en moyenne entre 700 000$ et 900 000$, les nouveaux propriétaires ne peuvent même pas assurer le financement de leur hypothèque en respectant le prix des loyers au moment de l’achat. Bref, c’est donc dire ici qu’une vente de triplex dans le Plateau équivaut pratiquement à l’expulsion de ses locataires.
Puis, une autre incidence sociale provoquée par la spéculation, il faut saisir qu’à chaque transaction faisant hausser la valeur foncière d’un secteur, il y a parallèlement une augmentation des taxes foncières des propriétés adjacentes à l’habitation vendue. C’est donc dire ici que le propriétaire résidant, celui sans autres revenus que ses loyers, celui-là même qui vit dans le quartier depuis des lustres (c’est-à-dire en équilibre socio-économique avec ses locataires), doit à son tour trouver une manière d’augmenter le loyer des ses locataires pour pouvoir demeurer dans son quartier. Évidemment, le locataire vivant au même endroit depuis des années, ayant ainsi un loyer stabilisé, sera le premier visé par les tentatives d’évictions. Dans ce contexte, l’autre option du propriétaire résident sera de vendre sa maison à profit… et ainsi accentuer l’augmentation de la valeur foncière de ses voisins. Toutefois, il est bien beau de vendre à profit son patrimoine, mais que fait-on pour les propriétaires voulant demeurer dans leur quartier? Comprenons-nous qu’il y a un coût socioculturel à se faire déraciner de son quartier.
Cliquez sur l’image pour lire mon article: Questions à propos des taxes foncières à Montréal
Comme je l’expliquerai dans mon prochain article, nous pouvons presque considérer l’augmentation excessive des taxes foncières comme un genre d’expropriation fiscale.
Comment briser le cercle vicieux de la spéculation ?
Alors, réalisons bien le cycle en cause. Plus il y a de transactions, plus il y a de spéculation, plus il y a une augmentation de la valeur immobilière, plus il y a une pression économique sur les habitants, plus la composition sociologique du secteur en cause s’embourgeoise. De la sorte, que deviendra le Plateau-Mont-Royal si c’est le pouvoir monétaire qui détermine ceux qui peuvent ou non l’habiter? Or, justement, n’est-ce pas ici une métaphore accélérée de ce qui se passe dans un Québec globalisé: serions-nous tranquillement en train de vendre notre terre (et notre pays) à des capitaux étrangers.
Tant que la loi de l’argent et du profit primera sur la solidarité sociale et le développement collectif, tant que nous valoriserons l’enrichissement personnel aux dépens la vie communautaire, tant que nous croirons que le capitalisme «crée de la richesse» avec du vent, tant que nous laisserons notre destinée à « la main invisible du marché, nous ne serons pas en mesure de défendre adéquatement notre société. Il faut donc reprogrammer le paradigme économique, car l’économie devrait être au service de l’être humain, et non du contraire. En ce sens, le développement immobilier doit être balisé et les droits collectifs raffermis face aux profiteurs de tout acabit.
Bien sûr, le défi politique est grand, à commencer par celui de mon équipe à la direction du Plateau-Mont-Royal. Bien sûr, il nous serait plus facile d’être avec le pouvoir établi (c’est-à-dire du côté de l’argent ou du laisser-faire) mais il s’avère que nous sommes issus d’un mouvement de concitoyens. Ainsi, dans l’esprit d’une vision d’ensemble pour le quartier, nous travaillons progressivement à développer notre politique sur l’habitation. Assurément, nous aurons bientôt des solutions à présenter.
À cet effet, je soulignerai le travail bénévole de Nimâ Machouf à la présidence du comité-aviseur sur le logement social. Puis, aussi, je tiens à mentionner la maitrise croissante de mon collègue Richard Ryan, le responsable sur les dossiers « d’habitation » à Projet Montréal. Quant au maire Ferrandez, non seulement ce dernier est préoccupé par la question du logement dans le Plateau, mais je vous confierai en primeur qu’il prépare une conférence intitulée : «Vie communautaire: de l’engagement au côtoiement».
Ici, admirez la verbe et la passion de Luc Ferrandez pour promouvoir notre motion pour maintenir la décision de fermer le centre de transport Mont-Royal.
Ma croisade personnelle
Pour ma part, si je n’arrête pas de répéter à tout vent que le logement est l’enjeu politique le plus déterminant sur l’avenir du quartier, je vous avouerai ne pas (encore) détenir la compréhension de Richard Ryan quant aux paramètres techniques et les intervenants en causes sur la question. Mais bon, j’essaye de le suivre comme je peux afin de toujours mieux concevoir les outils à notre disposition. D’ailleurs, depuis le début de mon mandat, je garde le cap sur le déménagement du garage de la STM dans l’optique d’y faire construire des coopsératives d’habitation. Car, justement, ayant été élevé en partie dans une coop du quartier, je me sens redevable à l’environnement social du quartier et à sa pérennité.
Comment dire aussi, quand je réalise que la majorité des gens avec qui j’ai étudié n’habite plus dans le quartier, quand je constate que le réseau social de mes parents est refoulé vers l’extérieur, quand je comprends que notre représentant étoile à l’Assemblée nationale s’appuie sur notre culture (d’autant plus quand nous pensons qu’Amir Khadir à un rôle déterminant sur l’orientation politique du Québec). He bien, je saisis l’essence de ma mission politique à maintenir mon peuple sur son territoire et à promouvoir sa culture auprès de nos nouveaux habitants.
Dans ce quartier central aux origines ouvrières, dans cette zone mouvementée située à la confluence des deux courants linguistiques, sur ce pont entre la France et l’Amérique, dans ce lieu d’échange multiculturel ou mijote constamment les idées reçues, dans ce terreau d’accueil pour les jeunes étudiants sans le sou, dans ce poumon culturel aux 1001 possibilités artistiques, dans ce refuge iconoclaste des revendicateurs en tout genre, il s’est ainsi développé un bouillon unique au monde. Or, de cette originalité, il en découle un fort sentiment d’appartenance; et par cette identité propre, nous avons ce pouvoir de nous organiser collectivement pour l’amélioration de notre qualité de vie. Finalement, c’est notre solidarité qui est notre vraie richesse.
Notre patrimoine semble être à vendre au plus offrant. Pourtant, vivre dans son quartier d’origine avec ses parents, ses amis, les gens qu’on aime et nos souvenirs ancrés à chaque coin de rue… Ça n’a pas de prix.
En définitive, s’il est incontestable que notre administration politique (de projet Montréal) contribue à l’amélioration physique du quartier, en bout de compte, je suis effrayé par ce spectre que notre investissement servira un jour ceux qui ont les moyens de nous déposséder… bâtiment par bâtiment. Dans cette perspective, que sera alors l’âme du Plateau-Mont-Royal et sa spécificité culturelle?
La Grande Invasion pose un regard unique et percutant sur les impacts sociaux du sur-développement dans les Laurentides et propose des solutions inédites pour survivre à l’invasion des grandes surfaces et à la spéculation immobilière.
En guise de conclusion introduisant un prochain article sur le sujet de cette émission de télévision, je vous laisse ici le reportage des franc-tireurs sur le Plateau-Mont-Royal. D’ailleurs, vous pourrez y comparer mon discours ci-haut à celui de l’agente immobilière reprochant aux Québécois de ne pas être à l’aise avec «la richesse». Mais au delà des jugements de valeurs intrinsèques à son occupation professionnelle, l’agente ne semble pas vouloir comprendre qu’il est question d’une poignée de personne (dont elle fait partie) s’enrichissant fallacieusement aux dépends d’une communauté toute entière.
Le logement, ce n’est pas seulement un lieu de résidence, c’est l’ancrage d’une personne dans sa société, c’est là où se construit l’individu qu’il deviendra
– Moi-même, dans mon discours en tant que candidat de Projet Montréal à la dernière élection
Un nouveau phénomène attaquant notre parc locatif et embourgeoisant le quartier: la conversion horizontale
Un groupe de locataires du Plateau-Mont-Royal a demandé lundi une révision du Code civil afin d’empêcher les propriétaires de contourner le moratoire sur la conversion des immeubles en condos.
Des locataires d’un immeuble de la rue Garnier ont reçu, il y a quelques mois, un avis d’éviction de leur propriétaire. Ils le soupçonnent de vouloir transformer leurs appartements en condos et ils contesteront aujourd’hui leur expulsion devant le tribunal de la Régie du logement. Selon le Comité du logement du Plateau-Mont-Royal, ces pratiques sont de plus en plus courantes.
«Des propriétaires achètent des immeubles entiers, explique Paule Lespérance, organisatrice communautaire du Comité du logement. Ils chassent ensuite tous les locataires en leur proposant de l’argent ou en les expulsant. Enfin, ils rénovent et revendent à profit les appartements sous forme de condominiums.»
Le comité précise que plus de 1 000 logements ont ainsi été transformés en condos en moins de cinq ans sur le Plateau. Et ce, malgré l’existence d’un moratoire qui réglemente ces pratiques depuis les années 1970 à Montréal. La mairie de l’arrondissement précise que depuis 2003, elle ne contrôle plus la conversion d’immeubles en copropriétés. Elle ajoute que «ce type de demande dépend uniquement du provincial».
Le député de Mercier, Amir Khadir, soutient la cause du groupe et assure qu’il plaidera en faveur d’un renforcement des droits des locataires à l’Assemblée nationale. «Il faut colmater les brèches », a-t-il assuré.
David Contre Goliath
(Un article de Daphné Angiolini paru dans le Journal le Plateau)
Des citoyens locataires de la rue Garnier, sur le Plateau Mont-Royal, sont menacés d’éviction par leur nouveau propriétaire. Ils affirment que celui-ci s’apprêterait à convertir les logements locatifs en condos, avant de les revendre à prix fort. Une pratique de plus en plus commune, selon Paule Lespérance, organisatrice communautaire au Comité logement du Plateau Mont-Royal.
Cette histoire a commencé en novembre dernier, lorsque qu’un nouveau propriétaire a acheté un immeuble de la rue Garnier. Peu de temps après, l’investisseur aurait entrepris des démarches pour tenter de chasser les locataires. « Il leur a offert des montants d’argent en échange d’une résiliation de bail. Deux locataires ont accepté de déménager. Les quatre autres ont décidé de rester chez-eux, explique Mme Lespérance. En faisait des recherches, ces derniers ont appris que le nouveau propriétaire était un professionnel de la conversion de logements en condos ». « Il nous a offert jusqu’à 22 000$ pour nos baux », affirme Marc Laforêt, porte-parole des locataires résistants.
À Montréal, un moratoire interdit pourtant de transformer les logements locatifs en condos, à moins que la totalité des logements soit occupée par des copropriétaires indivis. « Les propriétaires-spéculateurs contournent ce moratoire et évincent les locataires en utilisant une des deux exceptions au droit du maintien dans les lieux des locataires inscrites dans le Code civil, soit l’agrandissement ou la subdivision des logements ». En décembre, les quatre locataires ont donc reçu un avis d’éviction pour « agrandissement substantiel des logements ».
Devant les tribunaux
Le 22 février dernier, les locataires ont porté leur cause devant le tribunal de la Régie du Logement pour convaincre le régisseur que l’agrandissement ou la subdivision des logements est un moyen détourné du propriétaire pour vider l’immeuble, le reconvertir en unités de condos et empocher les profits.
« Aujourd’hui, on tord le bras des locataires pour mettre fin à des centaines de baux par année et transformer autant d’appartements en condos, soutient Marc Laforêt. L’appât du gain est en train de changer le visage et le cœur de nos villes. Nous demandons de mettre fin à ce jeu indigne de notre société et de cesser de jouer au Monopoly avec la vie des citoyens locataires ».
Il semble que ce ne soit pas la première fois qu’une telle situation survient sur le Plateau. Selon Paule Lespérance, quelque 1000 logements de l’arrondissement ont été convertis en condos au cours des cinq dernières années. Le député Amir Khadir a donné son appui à la cause, arguant qu’il fallait « prendre des décisions politiques et fiscales pour mettre un frein à la spéculation ». Celui-ci assure qu’il prendra les moyens à sa disposition à l’Assemblée nationale pour convaincre le gouvernement d’assurer une meilleure protection des locataires contre la spéculation.
« Il va aussi y avoir une réforme de la loi sur la Régie du logement présentée en juin. On compte interpeller le ministre responsable, Laurent Lessard, pour que dans la foulée de cette réforme, il trouve les moyens de colmater les brèches du moratoire», conclut l’organisatrice communautaire
Par ailleurs, le parc immobilier du Plateau est mal adapté aux familles. D’un côté, la majorité des maisons sont vieilles et impliquent beaucoup de coûts en rénovations. Mais surtout, les nouveaux logements ne sont pas orientés pour l’usage des familles (genre une seule chambre fermée, pas de cour à l’arrière). Car, étant donné la valeur spéculative des logements sur le Plateau, la priorité des promoteurs immobiliers est évidemment de construire un maximum d’unités empilées les unes sur les autres (souvent fabriquées avec des matériaux «bon-marché» malgré la valeur foncière des nouveaux condos). En majorité, les acquéreurs de ces condos seront surtout des jeunes professionnels (investissant dans une première résidence qu’ils revendront avec une marge de profit lorsqu’ils auront des enfants). Alors, trop souvent, les nouveaux propriétaires (des petits condos) seront des gens de passage qui ne s’impliqueront pas dans la communauté du quartier. Pire, il y aurait une conivance parmi des propriétaires immobiliers pour se vendre, entre-eux, des maisons à des prix gonflés afin d’ accroître la valeur réciproque de « leur bien ».
J’ai oublié de souligner qu’enfin il y a une volonté politique pour le logement social, malgré les vents contraires à Ottawa, à Québec, et chez le gang à Tremblay. Bravo pour vos initiatives.
J’ai vécu dans 3 appartements différents sur le Plateau pendant 10-12 ans. J’y retrouvais le noyau villageois de mon St-Jérôme d’antan… ainsi que nombre de ses artistes comme moi (à l’époque) exilés. Je me sentais chez moi et mon coeur y est encore. J’ai quitté il y a 10 ans pour acheter une maison (super bon «deal») plus haut, «l’aut’bord d’la track» et ainsi baisser radicalement mes frais de logement. Aussi, je trouvais plus de place pour marcher sur le trottoir de la rue Mont-Royal. Trop de monde. Mais depuis, la bulle spéculative dite «Effet Plateau» a rejoint mon nouveau quartier et les maisons sont plus achetables. La mode condo a fait des ravages. Certains ont même poussé l’affaire à nommer un coin de Rosemont, le «Nouveau Plateau». Peut-être que ce préjugé anti-Plateau véhiculé par ces «provocs» médiatiques trouve une place un peu à cause de ça.
Bonjour M. Boileau,
d’abord, je vous félicite pour le contenu de votre blogue
Lorsque vous dites :
« En majorité, les acquéreurs de ces condos seront surtout des jeunes professionnels (investissant dans une première résidence qu’ils revendront avec une marge de profit lorsqu’ils auront des enfants). Alors, trop souvent, les nouveaux propriétaires (des petits condos) seront des gens de passage qui ne s’impliqueront pas dans la communauté du quartier. »
N’oubliez pas qu’on peut adresser exactement la même critique aux locataires.
merci
Jean Grégoire
Propriétaire occupant
Bonjour, Carle, je répète souvent :on a les convictions de nos intérêts, dans le logement celà me semble être très vrai, le locataire et le propriétaire sont un peu des adversaires, aussi, quand le propriétaire redevient locataire ou que c’est le locataire qui devient propriétaire, les même gens ne tiennent plus le même discours, ceci étant dit j’aimerais suggérer une approche différente qui pourraient rallier les parties. Remémores-toi les paroles de notre poète national, dans ‘‘L’Alouette en colère’’ Porteur d’eau, ….LOCATAIRES et chômeurs…. Il faut en arriver à se sortir de cet état nous les québécois, en encourageant tous locataires du Plateau ou d’ailleurs, qui sont heureux dans leurs logements à en devenir le propriétaire pour ce faire, offrons leur un financement facile et accopagnons les dans leurs démarches . Au lieu de subventionner les gros contracteurs, subventionnons les petits locataires et taxons les vendeurs en faveur du locataire qui achète son logement par un mécanisme obligeant le propriétaire qui désire vendre en copropriété à offrir aux locataires d’abord. Ce propriétaire obtenant plus dollars pour son immeuble que sa valeur économique, peut se permettre de dédommager le locataire.
De même, les gouvernements recevant plus de revenus en gains de capital et plus en taxes de bienvenues pourraient subventionner cet acheteur, les banques pourraient aussi êtres incitées à financer (grâce à la SCHL) des prêts à moindre taux avec petite mises de fonds. Il faut encourager de toutes les façons les locataires à devenir des propriétaires, Gilles Duceppe, Ahmir Khadir, monsieur Godin notre héros à tous, Félix Leclerc sont ou étaient ou deviendront des propriétaires, pas des éternels porteurs d’eau, nés pour un ptit pain, ce mot doit sortir de notre vocabulaire, devenons boulanger, que notre pain soit à la grandeur de notre appétit sans pour autant cracher sur qui que ce soit.
Battons nous pour plus de logements sociaux pour les plus démunis mais encourageons les locataires à acquérir leur immeuble ou leur logement. Voyez comme le Plateau, Hochelaga Maisonneuve et d’autres quartiers ont embellis depuis les dernères années. Les propriétaires résidants en sont responsables.
Les spéculateurs eux, seront toujours là, la Caisse de Dépôt quand elle achète, spécule que son acquisition lui sera profitable, tout investisseur est un spéculateur. Voici la définition de spéculer : Faire des transactions financières enfin d’en tirer profits, c’est ce que font toutes les Banques et les Caisses de dépôts du monde entier! Un peuple qui aspire à devenir libre, doit devenir propriétaire non seulement de son pays mais aussi et rapidement, propriétaire de son château.
Vincent Bussière
courtier immobilier évidemment!